Перепланировка квартиры: можно или нельзя?

Часто у наших сограждан бытуют два полярно противоположных мнения на изменение планировки в многоквартирных домах: одни считают, что планировку менять ни в коем случае нельзя, другие тем временем спокойно сносят стены, из двухкомнатной делают трехкомнатную, выводят кухни на балконы и т.д. Где же истина? Кто из них прав? Об этом наш разговор с начальником отдела надзора за соблюдением правил технической эксплуатации многоквартирных домов и жилищного фонда областной инспекции по контролю в сфере строительства и жилищно-коммунального хозяйства Фуркатом КОЗОКБОЕВЫМ.

- Итак, кто же прав?

- Истина на самом деле лежит где-то посередине. То есть, в каких-то случаях менять планировку квартир можно, а в других – нельзя категорически.

- Начнем с того, это категорически запрещено.

- Строжайшие запреты касаются, прежде всего, несущих конструкций. Далее придомовые территории, коммуникационные сети и места общего пользования, технические подвалы и т.д. Почему нельзя трогать несущие конструкции, понятно: это приводит к нарушению безопасности здания, в том числе сейсмической устойчивости. То есть создает угрозу жизни жильцов. Что касается придомовых территорий, мест общего пользования, таких как подъезды, лестницы, лестничные площадки, подвалы, крыши и т.д., то они являются коллективной собственностью. И ни один человек не имеет права самовольно что-то делать с ними.

- А в каких случаях в квартире можно все-таки что-то менять?

- Менять можно ограждения, не являющиеся несущими конструкциями, перегородки. Подробнее об этом можно узнать во втором приложении постановления Кабинета Министров РУз «Об утверждении единых административных строительных регламентов в сфере строительства» от 22 апреля 2020 года №200. Рекомендую всем внимательно ознакомиться с этим документом. Там четко и ясно прописано, что можно делать, а что нельзя, и приводится порядок согласования перепланировки с соответствующими инстанциями.

Важно помнить: после изменений планировки вашей квартиры, она уже не будет соответствовать существующим кадастровым документам, и по существующим сейчас правилам надо будет оформлять кадастровые документы заново. Иначе вы не сможете продать квартиру. В настоящее время дважды в год многоквартирные дома проверяются управляющими компаниями именно на предмет соответствия квартир кадастровым документам, целостности несущих конструкций. Результаты проверок направляются в нашу инспекцию.

- Часто возникают вопросы по поводу строительства легких конструкций на детских площадках, автостоянках, а также самовольного присвоения лестничных площадок жильцами, превращение квартиры на первом этаже в магазины… 

 - Все эти объекты - места общего пользования, и строить там что-либо, занимать их самовольно категорически нельзя. В соответствии с пунктом 23 протокола поручений Главы нашего государства от 16 июля 2025 года №28, Генеральной прокуратуре, Министерству юстиции, агентствам кадастра и «Узбеккосмос» были даны указания выявлять и ликвидировать подобные нарушения закона, возвращая все в прежнее состояние. 

Но до сих пор встречаются случаи, когда человек построил навес над своим автомобилем на общей автостоянке. Это тоже является нарушением прав других пользователей. Бывает, что люди занимают входы в подъездах. В советских домах, например, есть в подъездах отдельные помещения для мусора. Часто встречаются случаи, когда люди самовольно их занимают. Этого делать нельзя, как и занимать площадку перед лифтом.

Однако существует законный путь: помещение можно взять в аренду. Для этого человеку необходимо письменно обратиться в управляющую компанию. Решение принимается на общем собрании, на котором необходимо получить согласие не менее 51 процента всех жильцов дома на такую аренду. После изучения ситуации соответствующими органами выдается разрешение. Если жильцы первого этажа хотят открыть магазин или парикмахерскую, арендовать подвалы, где нет инженерных коммуникаций, для создания офиса, тут тоже, прежде всего, нужно согласие жильцов данного дома. Но это не касается подвалов, высота которых ниже 2 метров 20 сантиметров. Такие подвалы являются техническими, и их аренда запрещается.

- А можно ли, допустим, перенести кухню на балкон?

- Менять место кухонь, туалетов, ванных, душевых запрещено категорически. Это связано с дымоходами, вентиляционными шахтами, канализационными сетями, газопроводами, мусоропроводами и другими инженерными коммуникациями. Как правило, при планировке домов их расположение учитывается заранее, например, вентиляционная шахта с первого этажа до десятого идет вертикально в одном направлении. И менять это нельзя. Кроме того, такие изменения могут стать причинами пожаров и других чрезвычайных ситуаций.

- А какие меры ответственности предусмотрены к нарушителям?

- В марте сего года был принят Закон №ЗРУ-1050 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Республики Узбекистан в связи с совершенствованием системы обеспечения сейсмической безопасности». Он ужесточил требования в этом вопросе, а именно усилил статью 159 Административного кодекса, которая подразумевала наложение штрафа на физических лиц в размере от 20 до 30 базовых расчетных величин. Сейчас же эта сумма составляет 50 БРВ. Соответственно, если юридические лица раньше платили штраф от 40 до 50 БРВ, то сейчас придется заплатить 100 базовых расчетных величин. При повторном нарушении закона в течение одного года уже установлена уголовная ответственность. Но я хочу подчеркнуть: для нас важно не карать или наказать, а исправить положение, правонарушение. Если человек не знал, что менять планировку квартиры нельзя, то мы объясняем ему это и предоставляем время на исправление ситуации, то есть требуем вернуть все в прежнее состояние. Если человек не выполняет наших предписаний в указанный срок, то следует административное наказание в виде штрафа. Следующие меры воздействия для нарушителей – уже суд, далее – привлечение к уголовной ответственности.   

- Можете привести статистику за этот год? Сколько человек нарушило закон, сколько получило взыскания?

- За девять месяцев текущего года нашим отделом были проверены 1 154 многоквартирных дома по области. Из них в 273 случаях были выявлены случаи нарушения закона. По категориям правонарушений можно увидеть такую картину: 64 случая касаются изменений несущих конструкций, 162 - строительства на придомовой территории, 10 – изменений коммуникаций общего пользования, 16 – присвоения мест общего пользования, нарушения несущих перегородок в подвалах. В 213 случаях мы добились ликвидации правонарушений. К остальным нарушителям применены меры взыскания. Возмещено в пользу государства 780 миллионов 120 тысяч сумов.

Беседовал Фуркат ТУРНИЯЗОВ.